Версия для печатиНедвижимость Кирова · Новостройки Кирова · Фотодневник новостроек
| Имя | Сообщение | Ветка дискуссии |
|---|---|---|
| Татьяна 19.02.2013 02:23 >>> # | ПОЧИТАЙТЕ )) до конца-интересную статейку нашла :Гарантия качества объекта Застройщик обязан передать дольщику объект, качество которого соответствует не только условиям договора, но и требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ч. 1 ст. 7 Закона N 214-ФЗ, Постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 31.08.2010 N А78-1935/2010 и ФАС Северо-Западного округа от 18.08.2008 N А56-18818/2006). Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства ничтожны (ч. 4 ст. 7 Закона N 214-ФЗ). Гарантийный срок для объекта долевого строительства составляет не менее чем пять лет и исчисляется со дня передачи объекта дольщику. Закон N 214-ФЗ устанавливает минимальный гарантийный срок только для самого объекта долевого строительства, то есть жилого или нежилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, и не распространяется на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав такого объекта. Этот вывод подтверждается судебной практикой. Так, ФАС Уральского округа в Постановлении от 14.04.2009 N Ф09-2077/09-С1 указал, что Закон N 214-ФЗ не устанавливает ограничений в части определения гарантийного срока на оборудование, установленное в жилом или нежилом помещении, а именно: смесители, выключатели, розетки. Более того, застройщик, не являясь производителем такого оборудования, не может устанавливать на него гарантийные сроки свыше сроков, установленных заводами-изготовителями. Таким образом, условие договора долевого строительства, определяющее гарантию на оборудование, установленное в помещениях, на срок менее пяти лет, соответствует закону. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого дольщикам объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее трех лет (ч. 5.1 ст. 7 Закона N 214-ФЗ). Этот срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Дольщик вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, что такое качество выявлено в течение гарантийного срока (ч. 6 ст. 7 Закона N 214-ФЗ). Если застройщик построил объект с отступлениями от требований, что привело к ухудшению качества объекта или появлению иных недостатков, которые делают его непригодным для использования по назначению, дольщик, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика (ч. 2 ст. 7 Закона N 214-ФЗ): 1) безвозмездно устранить недостатки в разумный срок. Если объект долевого строительства - многоквартирный жилой дом построен с недостатками, дольщик вправе потребовать безвозмездного устранения недостатков в разумный срок от застройщика, а не от генподрядчика (Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2009 N А56-24503/2008). Претензии по исполнению договора в части качества и иных недостатков построенного объекта могут предъявляться в определенной последовательности, а именно: - участник долевого строительства - застройщику; - застройщик (инвестор) - заказчику; - заказчик - генподрядчику; - генподрядчик - субподрядчику. 2) соразмерно уменьшить цену договора (Постановление ФАС Центрального округа от 08.09.2010 N А68-9458/2007-287-94/7, Центрального округа от 08.09.2010 N А68-9458/2007-287-94/7); 3) возместить расходы на устранение недостатков. Если требования к качеству объекта долевого строительства нарушены существенно или выявленные недостатки не устранены в разумный срок, дольщик вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика вернуть ему деньги и уплатить проценты за их использование. Законодатель прямо не определяет, что следует понимать под существенным нарушением требований к качеству объекта долевого строительства. Поэтому правомерность расторжения в одностороннем порядке договора долевого строительства придется доказывать дольщику (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26.05.2010 N А11-13599/2009). Важно! Согласно абз. 9 преамбулы к Закону о защите прав потребителей существенный недостаток товара (работы, услуги) - это неустранимый недостаток или недостаток, который не может быть устранен без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, либо другие подобные недостатки. Этим определением можно руководствоваться и применительно к Закону N 214-ФЗ. В случае одностороннего отказа от исполнения договора он считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления о таком отказе - по почте заказным письмом с описью вложения (ч. 4 ст. 9 Закона N 214-ФЗ). Закон N 214-ФЗ не связывает момент прекращения действия расторгнутого договора долевого строительства с фактом госрегистрации такого расторжения (Постановления ФАС Уральского округа от 05.07.2010 N Ф09-2415/10-С4, Третьего арбитражного апелляционного суда от 18.02.2011 N А33-2805/2009к19, от 01.10.2010 N А33-2805/2009к20). О претензиях дольщику нужно заявлять на стадии передачи объекта долевого строительства. К претензиям по качеству объекта, возникшим после его передачи по акту участнику долевого строительства, суды относятся негативно (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 02.03.2010 N А46-10978/2009). До подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства дольщик вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие этого объекта установленным требованиям, и отказаться от подписания передаточного акта до исполнения застройщиком своих обязанностей (ч. 5 ст. 8 Закона N 214-ФЗ). То есть, когда дольщик не доволен результатом строительства, он вправе до подписания передаточного акта потребовать от застройщика составления другого документа. В нем дольщик может указать все обнаруженные им несоответствия установленным требованиям и даже отказаться от подписания передаточного акта до тех пор, пока компания, возводившая жилой дом, не устранит обнаруженные недостатки. Акт осмотра квартир не является допустимым доказательством, поскольку составлен спустя более чем год после подписания акта приема-передачи квартир. Кроме того, данный акт составлен и подписан представителями дольщика в одностороннем порядке и доказательств приглашения для составления этого акта представителей застройщика нет. Если застройщик не согласен с претензиями дольщика, он может обратиться в арбитражный суд с иском о признании договора заключенным (нерасторгнутым) (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 29.10.2010 N А45-5453/2010). Однако такой способ защиты не всегда находит понимание у судей, поскольку требование о признании договора действующим не предусмотрено ст. 12 ГК РФ в качестве способа защиты нарушенного права (Постановление ФАС Центрального округа от 26.05.2005 N А68-ГП-396/2-04). Дольщик также может обратиться в суд с требованием о признании незаконным одностороннего расторжения договора (Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 04.09.2009 N А41-6087/09). Но в этом случае также имеется риск того, что суд признает такой способ защиты нелегитимным в силу ст. 12 ГК РФ (Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2010 N А68-9584/2009). Застройщик освобожден от ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если он докажет, что они произошли из-за нормального износа объекта, нарушения требований технических или градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта либо вследствие ненадлежащего ремонта, проведенного дольщиком или привлеченными им третьими лицами (ч. 7 ст. 7 Закона N 214-ФЗ). Важно! К отношениям, вытекающим из договора, заключенного дольщиком-гражданином исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом N 214-ФЗ. | КЧУС Жилой дом по проспекту Октябрьский |
|
|
|
